КОНФИДЕНЦИАЛЬНЫЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР

Эта инвестиционная возможность с смешанным использованием расположена в одном из самых устоявшихся и ограниченных по поставкам коридоров Лонг-Айленд-Сити, всего в нескольких шагах от Вернон-Бульвара и набережной Восточной реки. Местоположение имеет преимущества в виде высокой плотности жилого застройки, постоянного пешеходного трафика и непосредственной близости к транспорту, открытым пространствам и местным удобствам.

Недвижимость занимает примерно 5,190 квадратных футов на участке в 2,500 квадратных футов и включает в себя здание шириной 25 футов, состоящее из:

Торговых помещений на первом этаже
Задней студии для художников
Четырех свободных жилых квартир выше

Актив предлагает сбалансированный профиль устойчивого дохода и потенциального прироста жилых аренды в краткосрочной перспективе в подрынке, который продолжает демонстрировать долгосрочную глубину аренды и спрос на капитал.

Обзор недвижимости
Площадь участка: 2,500 кв.футов
Размер здания: 25 футов x 42 фута
Текущая площадь здания: 5,190 кв.футов
Класс здания: S3 – В основном четырехквартирный с одним магазином и офисом
Зонирование: M1-4 / R6B

Конфигурация собственности позволяет обеспечить стабильный доход от розничной торговли в базе, сохраняя при этом возможный прирост жилой площади. Ширина и планировка здания обеспечивают эффективные жилые этажи по сравнению со многими более узкими активами смешанного использования в подрынке.

Профиль доходов и анализ коэффициента капитализации

В настоящее время недвижимость генерирует:
В действии валовой доход: 326,724 долларов
Расходы: 39,167 долларов
В действии чистый операционный доход: 287,557 долларов

После стабилизации жилых единиц на рыночном уровне:
Прогнозируемый валовой доход: 342,320 долларов
Прогнозируемый чистый операционный доход: 303,160 долларов
Это поддерживает прогнозируемую капитализацию на уровне примерно 5.5%.

ЖИЛОЙ КОМПОНЕНТ
Четыре жилые единицы полностью свободные на рынке и в настоящее времяVacant. Это представляет собой немедленную возможность сдачи в аренду по рыночным ставкам без регуляторных ограничений.

Недавние стеллажные ставки аренды в коридоре Вернон-Бульвара / набережной показывают:
70–85 долларов за квадратный фут в год
Однокомнатные квартиры: примерно 3,400–4,200 долларов в месяц
Двухкомнатные квартиры: примерно 4,800–6,000+ долларов в месяц

Поглощение в бутиковых зданиях, лишенных полномасштабных удобств, остается стабильным из-за высок спроса арендаторов на близость к набережной, доступ к Манхэттену и местным торговым предложениям.

Свободный характер жилых единиц повышает гибкость и уменьшает регуляторные риски по сравнению с арендуемыми с урегулированием или частично регулируемыми активами.

КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА

Это обеспечивает предсказуемый денежный поток на оставшийся срок аренды, сохраняя будущую гибкость для изменения положения.

Торговые коридоры вдоль Вернон-Бульвара продемонстрировали устойчивость благодаря постоянному пешеходному трафику, увеличивающейся жилой плотности и ограниченному доступному фасаду. Отсутствие условия о продлении позволяет владельцам пересматривать состав арендаторов и экономику аренды по истечении срока аренды.

ЗОНИРОВАНИЕ И СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ГИБКОСТЬ
Недвижимость расположена в зоне M1-4 / R6B. Этот двойной зонирующий режим поддерживает продолжение смешанного использования и предлагает стратегическую долгосрочную гибкость, при условии получения обычных одобрений.

Инвесторы могут рассмотреть несколько стратегий:

- Держать и стабилизировать для устойчивого денежного потока
- Постепенно увеличивать доход от жилой площади
- Изменить коммерческую составляющую по истечении срока аренды
- Оценить потенциальное долгоиграющее развитие

Эта гибкость добавляет структурную ценность помимо текущего потока доходов.

ФУНДАМЕНТАЛЫ ПОДРЫНКА

Лонг-Айленд-Сити продолжает получать выгоду от:

- Близости к Манхэттену (одна станция метро)
- Спрос на капитал в LIC остается устойчивым благодаря сочетанию доступности, глубины аренды и расположения у воды. Коридор Вернон-Бульвара в частности остается одним из самых востребованных жилых карманов в подрынке.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.